Ako bezpečne kúpiť nehnuteľnosť a neprísť o peniaze?

Nehnuteľnosť, najčastejšie byt alebo dom, bežný človek kupuje raz, nanajvýš dva krát za život. Keďže hodnota nehnuteľností v posledných rokoch stúpla, stúplo aj riziko ich kúpy a predaja. Často krát totiž pri kúpe nehnuteľnosti narábame s celoživotnými úsporami a dokonca celým svojim majetkom.

Je nevyhnutné sa oboznámiť s tým ako čo najlepšie predísť rizikám Kupujúci by si pred tým ako uzavrie akúkoľvek zmluvu mal od predávajúceho vypýtať list vlastníctva, ktorý preukazuje, že mu nehnuteľnosť patrí. Následne keď sa predávajúci a kupujúci dohodnú na kúpnej cene a všetkých podrobnostiach, môžu pristúpiť k uzavretiu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo k uzavretiu inej zmluvy, v ktorej sa dohodnú, že v blízkej budúcnosti uzavrú riadnu kúpnu zmluvu. V tejto prvej zmluve spravidla býva zvykom zaplatiť predávajúcemu malú zálohu kúpnej ceny ako prejav skutočného záujmu o nehnuteľnosť. To však nemusí byť podmienkou.

Pred tým ako uzavriete kúpnu zmluvu odporúčam si dohodnúť spôsob akým dôjde k zaplateniu zvyšku kúpne ceny. Na to slúžia dve bezpečné riešenia.
Prvým je notárka úschova peňazí. Kupujúci zloží u notára do úschovy zvyšok kúpnej ceny o čom notár vyhotoví zápisnicu, v ktorej uvedie, že finančné prostriedky vyplatí notár predávajúcemu len vtedy ak sa predávajúci preukáže listom vlastníctva na právne účely, v ktorom ako vlastník nehnuteľnosti bude zapísaný už kupujúci. Jedno vyhotovenie takejto zápisnice o úschove peňazí sa odovzdá predávajúcemu, aby si bol istý, že k zloženiu peňazí došlo.
Druhým riešením je takzvaná „vinkulácia“ finančných prostriedkov, ktorú vykonáva banka. Funguje to tak, že kupujúci na svojom účte v banke na základe zmluvy o vinkulácii s banku zablokuje finančné prostriedky na úhradu zvyšnej časti kúpnej ceny. V zmluve o vinkulácii sa dohodne, že banka vyplatí predávajúcemu finančné prostriedky len vtedy, keď predávajúci po prevode vlastníckeho práva predloží banke list vlastníctva na právne účely, kde ako vlastník bude zapísaný už kupujúci.
V jednom prípade je garantom bezpečného prevodu peňazí notár a v druhom prípade je to banka, v ktorej má kupujúci účet. Oba tieto spôsoby sa samozrejme vykonávajú za poplatok, nie je však vysoký.

Následne kupujúci a predávajúci môžu pristúpiť k uzavretiu riadnej kúpnej zmluvy, v ktorej sa uvedie, že záloha kúpnej ceny už bola v minulosti zaplatená a že zvyšok kúpnej ceny sa zaplatí jedným so spôsobov, ktoré sme uviedli, a to až potom ako dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Trnavsko č. 32, Právna poradňa, 08.08.2008